김효선 위원 "이젠 축소시대…초양극화 해소 마지막 골든타임"[뉴시스 건설부동산 포럼]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원이 22일 "우리는 인구 급감 등 이른바 '축소 시대'"를 살고 있다"며 "초양극화로 약화된 지방 부동산 시장에 맞춤형 정책으로 기반을 탄탄히 다질 수 있는 마지막 '골든타임'은 지금"이라고 강조했다.

김 위원은 이날 오전 서울 중구 소공동 롯데호텔 사파이어볼룸에서 열린 '제7회 뉴시스 건설부동산 포럼(초양극화로 접어든 부동산 시장…해법은?)'에서 '양극화 해소를 위한 부동산정책과 시장 변화'를 주제로 발표를 맡아 "'양극화'라는 단어가 식상하게 느껴질 정도로 부동산 시장에서는 기본적인 현상이 된 것 같다"면서 "대한민국 전체가 소멸되지 않으려면 빠른 대처가 필요하다"며 이같이 말했다.

그는 국내 부동산 시장이 이른바 '축소 시대'를 맞았다고 진단했다. 저출생 고령화로 생산인구가 줄어들고 지방의 청년들이 수도권으로 유출되면서 지역 도시가 축소되는 추세가 가속화되고 있기 때문이다.

청년들은 교통과 교육 등 인프라가 좋은 지역으로 쏠리고 있으며 이에 따라 지역의 인구 유출이 더 심화될 우려가 크다고 봤다. 이 같은 추세라면 미래에 소멸위험이 높은 시·군·구 규모는 2017년 12곳(5.2%) 수준에서 2047년 157곳(68.6%), 2067년 216곳(94.3%), 2117년 221곳(96.5%)으로 늘어날 것이라 예측했다.

이는 지역 간 주택 가격의 양극화를 초래하는 상황이다. 지난 3월 기준 서울 지역의 매매 중위가격은 8억9300만원으로 경북(1억3500만원)의 6.6배에 달한다. 이 같은 주택가격 격차는 다시 주택가격이 비싼 대도시는 저출생 가속화, 지방은 인프라 부족으로 고령화가 심화되는 악순환으로 이어진다. 수도권은 신축 공급이 지연되면서 노후주택 비중이 증가하고 가격이 올라가고, 비수도권은 미분양 주택이 양산되고 거래량이 감소하는 현상을 초래한다. 현재 미분양이 1000호 이상인 시·군·구는 전국 21곳에 달한다.

미분양이 제때 해소되지 못하면 이는 자금회수 지연→미수금 확대 →유동성 위기→투자 축소→PF사업 포기→지역건설 시장 위축→기반시설 개발 지연→인력감축→고용감소→공공재정 악화→우량 인프라 지역으로 인구 이동 가속화 등 전반적인 부동산 시장 침체를 야기한다는 게 김 위원의 설명이다.

김 위원은 이 같은 악순환 고리를 끊기 위해서는 지역에 따라 차등적인 공급 및 수요 정책을 써야 한다고 강조했다. 지역별 인구구조와 산업 특성, 주거 수요에 따라 수도권은 공급 위주로, 인구 유출이 이뤄지는 비수도권은 수요 활성화 정책이 필요하다는 얘기다.

그는 "전 정권에서 다양한 관련 세제나 금융 정책 내놨지만 국회 통과 계류된 상황이고 통과가 안 됐다"며 "어느 정권이 집권하더라도 지방 미분양에 대해서는 수단과 방법을 가리지 않고 정책적 지원을 하는 것이 필요하다"고 제언했다.

공급 정책에 대해서는 "주택시장이 호황기였을 때에는 공급 과잉으로 미분양이 생겨도 해소됐었지만 이제는 긍정적으로 생각할 수 없는 시기가 왔다"면서 "인구 유입과 유출 등 수요를 잘 파악해서 맞춤형 공급을 해야 한다"고 제안했다.

그는 "공급 총량보다는 질적 전환으로 효율적으로 공급하는 것이 중요하다"며 "단기적 공급은 수요가 이동하는 수도권 위주로, 신도시 개발 대신 도심 재정비로 공급하는 것이 바람직하다"고도 말했다.

인프라가 부족한 지역은 지역 주택 수요를 확보하기 위해 교통, 교육, 의료 등 SOC 확대가 우선이라고 강조했다. 김 위원은 "인프라 없이 주택만 만들면 그 지역을 슬럼화될 수밖에 없기 때문에 주택 정책만으로 양극화 해소가 어렵다"며 "대선 공약집을 보면 거대 양당 후보 모두 전국에 균형적인 개발 공약을 내세웠는데, 잘 지켜서 고르게 개발할 수 있는 기반을 마련해주기를 바란다"고 기대감을 밝혔다.

그는 중장기적으로는 부동산 시장 안정을 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 질적 개선 등을 통한 주택공급 기반 강화가 필요하다고도 제언했다.


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