경매 넘어간 '깡통전세', 피 같은 내 보증금 지키려면?

【서울=뉴시스】이승주 기자 = #. 서울 강남구 압구정동 현대아파트에 7년간 반전세로 거주한 A씨는 한순간의 불찰로 전세보증금 1억8000만원을 고스란히 날리게 됐다. 아파트가 경매에서 약 15억원에 낙찰됐지만 A씨는 2억원도 안 되는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.

 세 들어 사는 집이 경매에 넘어간다면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까.

 세입자는 그 집에서 나와야 하는 불편이 있지만 보증금을 떼일 염려는 하지 않아도 된다. 경매 낙찰액에서 보증금만큼 배당받을 수 있는 권리가 있기 때문이다. 물론 경매 낙찰액 한도 내에서다.

 그럼에도 A씨가 낙찰액보다 한참 적은 보증금도 돌려받지 못한 이유는 무엇일까.

 ◇'배당요구종기일'내에 배당권리 신청해야

 11일 서울중앙지방법원에 따르면 A씨가 살던 아파트는 집주인이 무리하게 대출을 받으면서 지난해 11월 경매에 부쳐졌다. 이 아파트가 고가인 만큼 A씨가 보증금을 돌려받지 못할 확률은 사실상 희박했다.  

 부동산업계 관계자는 "이 아파트는 지난해 말 기준 감정가가 약 12억원인 데다 재건축 기대감으로 최근 몇 달간 수억원이나 올랐다"며 "재건축 투자 수요도 상당해 경매에서 감정가 이상에 낙찰되는 것은 당연하다"고 귀띔했다.

 문제는 A씨가 배당권리 신청의 중요성을 간과하면서 발생했다. 세입자가 보증금을 돌려받을 '권리'를 행사하려면 스스로 주의해야 할 점이 있다. 본 경매에 앞서 직접 법원에 배당받을 권리가 있다는 사실을 알려야 한다.

 법원은 세입자인 A씨에게 올해 2월15일까지 배당권리를 신청하라고 통지했다. 하지만 A씨는 날짜를 제대로 살피지 못하는 실수를 저질렀다. 결국 기한을 한참 넘긴 8월이 돼서야 부랴부랴 신청했다. 이 매물은 같은 달 16일 감정가보다 비싼 14억9589만원에 낙찰됐으나 배당권리를 상실한 A씨는 빈손이 될 수밖에 없었다.

 이창동 지지옥션 선임연구원은 "배당권리는 반드시 법원에서 정한 기한(배당요구종기일) 내에 신청이 이뤄져야만 효력을 발휘할 수 있다"며 "이 기한이 끝나면 배당권리를 신청해도 인정받지 못하니 주의해야 한다"고 말했다.  

  ◇A씨는 구제받을 수 있을까?

 배당요구종기일을 지나 배당권리를 신청한 경우 구제받을 방법은 전혀 없을까.

 민사집행법에 따르면 예외적으로 특별한 사정이 있었다면 배당요구종기일을 연기해달라고 신청해 구제받을 수 있긴 하다. 가령 법원에서 일자 통지를 제대로 받지 못했을 경우 등이다. 하지만 이를 위해서는 이런 특별한 사정이 있었다는 점을 세입자가 반드시 입증해야 한다.

 이 선임연구원은 "특별한 사정이 있었다는 점을 입증하기도 쉽지 않고, 개인적인 불찰일 경우 사실상 구제받기 어렵다"면서 "세입자 스스로 법원에서 통지하는 배당종기일을 잘 확인하고 그 기한 내에 반드시 배당요구를 신청해야 한다"고 조언했다.

 ◇'깡통전세'속출, 보증금 잃지 않도록 '주의'

 최근 저금리가 계속되자 소유한 부동산을 담보로 대출을 받아 새로운 부동산에 투자하려는 이들이 급증하고 있다. 이에 무리하게 투자하다 돈을 벌긴커녕 오히려 담보로 넣었던 집이 경매에 넘어가는 경우도 속속 등장하고 있다.

 A씨가 세 들었던 아파트도 처음부터 집주인 대출이 많이 끼어있던 것은 아니다. A씨가 임대차 계약한 지난 2009년만 해도 4억원 정도의 대출만 있는 상태였다. 당시 이 아파트는 10억원대를 호가하는 데다 보증금은 1억8000만원밖에 되지 않아 A씨는 의심 없이 임대계약했다.

 이후 A씨가 수차례 재계약하는 사이 집주인의 대출액은 눈덩이처럼 늘어났다. 하지만 A씨는 이를 간과했고 지난해 11월 이 집은 결국 경매에 부쳐졌다.

 부동산업계 관계자는 "최근 경매에 나오는 깡통전세 물건이 늘어나고 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 계속 높아지고 있다"며 "그만큼 세입자가 거액의 보증금을 잃을 위험도 커진 셈"이라 지적했다.

 이어 "임대 재계약 시 그간 집주인의 대출 규모가 늘어나지 않았는지를 확인해야 한다"며 "집값 대비 대출이 많다면 재계약에 신중해야 손실을 피할 수 있다"고 조언했다.

 [email protected]