공시가 현실화, 시뮬레이션해보니…9억 초과 '껑충', 9억 미만 '완만'

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 그동안 초고가 주택에 한 해 추진해 온 '공시가격 현실화'를 토지·주택 시장 전반으로 확대하기로 하면서 부동산 시장뿐 아니라 사회 전반에 파장이 예상된다.

공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정 기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용되고 있어 각종 세금과 건강보험료, 사회보험료 등의 인상으로 이어질 수 있다.

정부는 당장 내년부터 올해 시세 상승분에 추가로 시세 반영율을 높이는 작업을 병행한다는 방침이다. 이에 따라 내년부터 9억원 초과 주택과 토지에 물리는 세금이 급격하게 늘어날 전망이다.

다만 9억원 미만 주택은 3년의 유예기간을 두고 현실화율 제고에 나서기로 해 납부해야 할 세금 증가분이 상대적으로 완만할 것으로 기대된다.

27일 신한은행 우병탁 부동산투자자문센터팀장(세무사)에 의뢰해, 공시가격 현실화 로드맵에 따른 서울 주요 아파트 단지 보유세 인상 시뮬레이션을 실시한 결과, 초고가 1주택자도 한 해 수천만원씩 세금을 납부하게 될 수 있다.

시뮬레이션은 현재 정부와 국회 등에서 가장 유력하게 논의되고 있는 '현실화율 90%'안에 나온 구간별 현실화율 예상 추이에 맞춰 시세 반영 수준을 정하고, 여기에 매년 아파트값이 5%씩 오른다고 가정한 뒤 실시했다. 이 자료에 따르면 15억원 이상의 현실화율은 ▲내년 78,.3% ▲2022년 81.2% ▲2023년 84.1% ▲2024년 87.1% ▲2025년 90.0%로 단계적 상승할 전망이다.

올해 최고가 거래 단지인 서울 용산구 한남더힐 전용 235.31㎡의 경우 올해 공시가격이 37억2000만원으로 산정돼, 보유세(재산세·종합부동산세·지방교육세·농어촌특별세 등)가 3977만1360원(1주택 세부담 상한 150% 적용, 세액 공제는 미적용 시)으로 추정된다.

이 같은 조건으로 시뮬레이션을 진행한 결과 ▲내년 4667만6642원 ▲2022년 5550만689원 ▲2023년 6252만7349원 ▲2024년 7016만4948원 ▲2025년 7823만3492원순으로 늘어난다. 5년간 보유세 상승률은 96.8%에 달해, 세금이 2배로 증가하게 되는 것이다.

서울 강남구 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡(공시가격 29억3700만원)도 올해 추정 보유세는 1775만7480원에서 같은 기간 ▲2574만2124원 ▲3753만1602원 ▲4952만552원 ▲5602만637원 ▲6288만7483원순으로 해마다 불어난다.

국민 주택형(84㎡) 초고가 1주택자도 막대한 세금 부담을 피하기 어려워 보인다.

올해 3.3㎡당 1억원 거래가 잇따라 체결된 한강변 아파트 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡(공시가 21억7500만원) 1주택 소유자의 올해 보유세는 1326만3984원으로 추정된다. 내년에는 1912만8636원으로 인상되며, 이어 ▲2022년 2645만4312원 ▲2023년 3093만9414원 ▲2024년 3581만4477원 ▲2025년 4096만4612원으로 예상됐다.

서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82.61㎡(공시가 16억5000만원)도 올해 추정 보유세 837만5544원에서 해마다 증가를 거듭해 ▲2021년 990만6415원 ▲2022년 1256만2610원 ▲2023년 1495만189원 ▲2024년 1762만8934원 ▲2025년 2123만4029원 순으로 불어난다.

이들 주택을 소유한 다주택자나 법인은 세금 부담이 더 늘어날 수 있다.

1주택자의 경우 세금 부담 상한이 150%으로 정해져 있다. 이는 보유세가 급격하게 늘어나는 것을 막기 위한 것이다. 하지만 다주택자의 세금 부담 상한은 300%로, 이 같은 혜택을 받을 수 없어 매년 세금이 더 급격하게 늘어나게 된다. 법인의 경우도 소유한 주택에 대해 종부세 6억원 기본 공제가 사라져 세금이 증가하게 될 전망이다.

반면 9억원 미만 중저가 주택의 경우 상대적으로 세금 증가 속도가 완만할 것으로 예상된다.

정부는 9억원 미만 주택에 대해 앞으로 3년간의 유예기간을 두고 현실화율 제고의 속도를 조절하기로 했다. 단독-공동주택간 가격대별 균형성을 제고할 필요가 있다는 판단에 따른 것으로, 이 과정에서 저소득층이나 중저가 1주택자 등의 세금이나 사회보험료 등 인상도 고가 주택에 비해 상대적으로 완만할 전망이다.

노원구 중계동에 있는 무지개 아파트를 예로 들면, 이 단지 전용 59.26㎡의 올해 공시가격은 2억6800만원으로, 올해 추정 보유세는 45만3496원(현실화율 68.7%)이다.

앞서 초고가 시뮬레이션과 마찬가지로 매년 공시가격이 5%씩 인상된다고 가정했을 때, 현실화율을 제고하더라도 내년에는 보유세가 49만8846원(현실화율 68.7%) 수준일 것으로 추정된다. 이후에도 ▲2022년 54만8730원(69.4%) ▲2023년 60만3604원(70.0%) 등 순으로 세금 부담이 늘어난다. 초기 3년간 15만원, 매년 평균 약 5만원씩 오르는 데 그쳤다.

정부가 9억원 미만 주택에 대해 초기 3년간 현실화율 인상 폭을 낮추면서 공시가격 인상율도 상대적으로 낮을 것으로 보인다.

다만 이후 현실화율 제고가 본 궤도에 오르는 2024년부터는 공시가격 인상률도 다소 높아질 전망이다. 무지개 아파트의 보유세는 2024년 66만3964만원, 2025년 73만360원으로 급격하게 불어나기 시작한다.

현실화율이 90%에 이르는 2030년이 되면 중저가 1주택자도 연 보유세가 100만원 이상으로, 10년 새 2배로 늘어날 것으로 점쳐진다.

정부와 여당은 현실화율 제고와 함께 중저가 아파트에 대해 보유세 부담을 낮추기 위한 대책도 함께 고민 중이다.

중저가 1주택 보유자에 대해서는 공시가격 현실화로 인한 재산세 부담이 없도록 대책을 강구하고 있다.

또 9억원 초과 고가 주택에 대해서도 1주택 장기보유, 고령자에 대한 종합부동산세 감면 제도를 내년부터 확대 시행하기로 했다.

현재 고령자에 대한 세액 감면 혜택을 10~30%에서 20~40%로 늘리고, 장기보유 감면(20~50%)과 중복적용 한도를 현행 70%에서 80%로 확대하는 방안이 검토되고 있다. 건강보험료 인상의 경우 오는 2022년부터 소득 중심으로 보험료 부과 체계가 개편됨에 따라 공시가격 현실화에 따른 부담이 크지 않을 것으로 전망했다.

또 기초연금 등 복지수급의 경우 일부 수급자가 탈락하는 등 변동 발생이 가능하나 필요 시 긴급 지원 등을 통해 사회적 안전망을 확충해나간다는 방침이다.


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