[대출 문턱 높아진다④]내 집 마련 어쩌나

[서울=뉴시스] 최선윤 기자 = #. 연소득이 5000만원이 직장인 A씨는 서울에 있는 9억원 짜리 아파트를 구매하려다 주택자금 확보에 차질이 생겼다. 지난달까지는 주택담보비율(LTV) 40%가 적용돼 3억6000만원까지 대출이 가능하고, 여기에 신용대출을 모두 끌어모아 4억6000만원까지 대출을 받을 수 있었지만 이달부터는 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용받게 돼 가용할 수 있는 금액이 사실상 줄어들었기 때문이다.

이달부터 개인의 상환능력에 따라 대출한도를 제한하는 DSR 규제가 개인별 40%로 대폭 강화되면서 서울에서 주택을 담보로 대출을 받고자 하는 사람들은 그 문턱을 넘기가 더욱 어려워졌다. DSR 규제는 모든 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원이 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 때 적용되는데, 금융위에 따르면 지난 2월 기준 서울 아파트의 83.5%가 적용 대상인 상황이다.

13일 금융권에 따르면 금융당국은 최근 금융회사별로 적용되던 DSR 40% 규제를 이달부터 대출자별로 단계적으로 적용을 확대하고, 2023년 7월부터는 전면적으로 도입하는 것을 골자로 한 가계부채 관리방안을 발표했다. 기존에는 부동산 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원 초과 주택을 살 때와 연소득 8000만원 이상 고소득자가 1억원 넘는 신용대출을 받는 경우에만 DSR 40% 규제가 적용됐지만 그 적용범위를 넓힌 것이다.

이번 가계부채 관리방안에는 DSR 산정 시 적용되는 신용대출 만기 단축 내용도 담겼다. 그간 신용대출의 DSR 산정 만기는 10년이었지만 이달부터는 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 더 짧아진다. 이처럼 만기기준이 줄어들게되면 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담은 커지기에 DSR 산정 시 받을 수 있는 대출한도는 줄어들게 된다.

예컨대 연봉 5000만원인 A씨가 신용대출을 1억원 받았을 경우 지난달까지는 10년 분할상환으로 가정해 매년 1000만원씩을 갚으면 됐지만 이달부터는 만기기준이 7년으로 줄어 연 상환액은 1428만원이 된다. 여기에 내년 7월 만기기준이 5년으로 줄면 연 상환액은 2000만원으로 더 늘게 된다. 이를 A씨의 연 소득으로 나누면 DSR 40%로 계산돼 이 자체만으로도 추가 대출이 막히게 된다.

대출받을 수 있는 길이 더욱 좁아짐에 따라 부동산 실수요자들의 내 집 마련 기회가 과도하게 사라졌다는 비판이 커지고 있다. 금융당국은 무주택자들을 대상으로 LTV 우대 폭은 최대 70% 수준까지 상향 조정했지만 전체 대출한도가 최대 4억원 이내로 제한되고, DSR은 예외없이 적용되면서 실효성이 떨어진다는 지적이다. 한 시중은행 관계자는 "LTV를 풀어도 가능한 대출한도를 4억원으로 묶어놔 큰 의미가 없어 보인다"며 "집 값 자체가 크게 올라 실수요자 등이 체감하는 효과는 크지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

상황이 이렇게 되자 금융권에서는 DSR 규제로 은행에서 밀려난 고객들이 제2금융권으로 몰릴 가능성이 있다고 예상한다. 현재 제2금융권의 개인별 DSR 한도는 60%로 은행(40%) 보다 높아 대출 수요가 이동할 개연성이 높다. 은행에서 소득의 40%까지를 대출 받은 뒤 제2금융권에서 추가 대출을 받는 경우도 많아질 수 있다.

문제는 하반기에도 대출 조이기 기조는 계속될 것으로 예상돼 새로운 대출처를 찾는 풍선효과는 더욱 심화할 것이라는 데 있다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 "정부의 대출 제한에도 불구하고 자금을 빌리는 수요가 크다는 것은 금리 인상기 큰 불안요인이 될 수 있다"며 "부동산 정책 실패를 대출 정책으로 해결하려하다가는 더 큰 문제를 키울 수 있다"고 지적했다. 한 금융권 관계자도 "하반기에도 대출 조이기 기조는 당분간 계속될 것으로 본다"고 말했다.


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